Turf：協會

本集講者：證券櫃檯買賣中心 劉弟勇經理、玉山銀行吳鴻瑧處長、新光銀行 陳建成法務長、資誠聯合會計師事務所 許祺昌營運長（排序依影片出場順序）

     都會再生是為了台北人有更有品質的環境。希望因此我和家人在台北能過幸福的生活。

     土地的價值是來自於對其土地相關權利的開發，所創造出的價值。土地的稀有性和永續性來自於城市計劃賦予之功能性發展的結果。土地持分若不斷的細碎化，後續的都更，就更無法永續。

      證券化能讓小額投資人能持有一股單位，並方便流通。不動產證券化，更是讓小額投資人能參與開發所創造的價值。

      土地持分與證券持股，實際上對小額投資人同樣都是持有一張憑證。

都市的永續性：速度緩慢，都市更新問題多

      根據 2018 年的《住展》雜誌的統計，如果照這個速度繼續下去，臺北市內超過三十年的老屋要全部更新過一遍，大概需要一千四百年，顯然是一個我們無法接受的速度，不過要讓多數的社會大眾願意多花一筆錢修建房屋，顯然又不符合現實。

都市的永續性：一坪換一坪，容積獎勵具爭議

      台北市都市更新學會理事長蔡漢霖向介紹目前獎勵容積，看起來是免費，事實上是全民買單的。獎勵容積的設計就像打開潘朵拉的盒子一樣，留下了無窮的後遺症。

      依照現行的都更獎勵辦法，容積獎勵的期待值大概是法容的 30%~50%。以同樣的社區，大安區可以賺錢，可是淡水區的部分，如果要得到一樣的獎勵，淡水區可能要給他 290%的容積獎勵，這當然是不合理的，因為最需要更新的地區、最老舊的地區、房價低的地區反而寸步難行，我們當初很聰明的做出都市更新的獎勵制度，反而造成了大家的觀望態度，反而延緩、甚至阻礙了都市更新的推展。

      我們強制執行拆除違章或老舊房屋，還有很多後遺症，因為很多土地持分小、有房土地的住戶、違占用戶等等，本身是無力負擔新房屋區營運成本，以及後續維護費用的弱勢族群。所以，沒有「一坪換一坪」難談居住正義，可是有「一坪換一坪」卻沒有社會公平，這是一個兩難的狀態。

積重如何能返? 需要嶄新機制

     這時候我們該討論的便是：「都市再生法案倡議給人民一個新的選擇」，這個議題緣起於「以地易屋」的制度。

     「以地易屋」並不是免費，事實上住戶都是以「減少土地持分」來作為興建房屋的代價。以台北市常見的合建比例65/35，或是新北市常見的 50/50 對分，其實是屋主以一半的土地來換取新房屋，所謂的「房地互易營業稅」便是這樣來的。但是，以地易屋模式也有極限，像是中高層集合住宅的各戶土地持分很小，當這個土地的持分小，土地的殘餘價值不足的時候，以地易屋就無法成立。事實上，未來這些房子都有土地產權極度碎化、持分過小導致土地殘值不足，難以二次更新活化的嚴重問題。

給予選擇機會 違建困境可望解決

     所以，突破契機是我們必須要找出一個新的商業可能性。

     如果我們今天連所有的房子都不要呢？我們拿100%的土地拿出來換新房子，那所以說我們是不是可以「我們原本只有拿40%的土地，我們現在拿100%的土地，我們是不是可以分回二點五倍的一個價值回來？」甚至可以把它變賣，或者把它轉換掉。得到完全不損及居住面積，而且還可以拿到一些現金，能夠立刻改善這些參與都更的人的生活。如果可以當地主選擇，未來保障未來五十年的居住權，不拿土地只拿房屋，多一個房子，還能換一筆現金，這樣是不是某種程度來講還蠻吸引人的呢？

大街廓開發由「質」提升

     
      所以都市再生法案的一個重點方向是什麼？

      第一，我們希望能用 Super Block 的單位來做全街廓的開發。

      第二，我們要檢討生活機能、重做公共設施配置，創造未來需求的一個居住可能性。那新房屋就採取產權私有與使用權雙軌制，並以不動產證券化的方式讓全體居民做莊，共享開發利益。或者，我們也可以揚棄齊頭式的獎勵，僅做適度的補助。市中心創造的增額容積、利益應用來提供房價較低的地區的重建財源，採分期分段實施採滾動式開發，並就近提供足夠的中繼住宅，當我們都市再生法案成熟上路的時候，現行的都市更新獎勵要給落日時間退場，來緩衝雙贏。
      第三，如果可以實施前述的倡議之法，我們需要納入大量的民間游資部分。

      第四，把原住戶的權益侵害降到最低，使得強制執行更能順利成功。透過大規模區域開發，可以創造各種不同等級的住宅可能性，讓大家能有多元的住宅選擇。

      第五，我們可以重新檢討都市容受力的公共設施配套，有效率的都市更新改善活化老舊街區，實現人民住房需求的足量供給，如此才能夠有效平抑房價去實踐居住正義。

付出一己之力 實踐都市美夢

      總結來說，為什麼現在都市更新難以推動呢？第一是財政因素，第二是公益性不足、加上對人權的侵害過高，其實這些都有一個歷史背景跟一個制度性的缺陷跟脈絡。如果我們真的能夠落實都市再生的理想的，我們需要透過嶄新的配套模式，把公益性提到最高，同時又把對人權的侵害降到最低，化過去的不可能成為可能。我們要一起為我們的都市，為我們的都市未來一起做個美夢。

改善青年居住從自己做起用「住的起的家」打造出新型社會投資！

      台灣相信時代發展協會張漢文秘書長說：很多的青年來台北讀書之後，他想要留在這個城市繼續打拼，覺得這裡比較有發展機會。在雙北地區的房價，他的月薪大概超過一半都拿來繳房租。只要在一個地段很好的公寓，房東根本不會擔心租不出去，所以這是一個租客沒有什麼議價空間的城市。

     那台灣相信時代發展協會在青年居住的這一塊，主張先從自己開始做起。於是，協會把台北市靠近中山國中站的一個公寓租下來，改造成日系風格的房間。房東以市價租給協會，協會調降租金，然後把它租給青年人。所有年輕人在申請時，除了介紹自己的背景以外，還要提出一個社會創新的計畫，所以我們等於是做了一個社會投資，透過降租的方式，讓青年的才華可以投注在社會創新實務上。台灣相信時代發展協會將其稱之為「住得起的家」的一個計畫。

    「改變從我開始」其實是一個心態。我們在做的事情是因為我們意識到這個問題，所以我們就著手去用我們自身可以的方式來做改變。