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文/陳林桂琇  圖/Shutterstock

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許多人認為「都市更新」就是把老房拆掉重建，實則不然。居民是城市最基本的樣貌，而都市更新不應只是解決危老建築，更重要的是透過「都市再生」為居民打造宜居的城市住所，並創造城市的永續性。
在這篇文章中，我們將談談可以透過哪些解方讓老舊建築與社區再生，並以都市再生的思維，建立都會的永續性。

隨處可見的都更困境

2021年10月14日凌晨，高雄鹽埕區城中城大火奪走了近50條性命。近40年屋齡的危樓並非違章，僅是因為沒有管委會組織做公共區域維護，而成為公安死角，因而失去價值，僅剩經濟弱勢者獨留於此的一個社會問題。

這樣的大樓不是高雄獨有，事實上以數量來說，台北市最多。社會不斷向前發展，想要將它忽視，卻沒有任何政府可以禁得起這樣的社會問題再次引爆。

從危老都更到都市更新條例，寄望因修法推動2018都更新紀元，但我們依然眼睜睜看到這些辦法趕不上危機發生的速度。每每爆發，就是媒體一段時間的責任探討和政敵的就題發揮。

做為社會的一份子，我們是否在觀聽之餘也能思考解方？       

超越都更困境的解方

我們需要更全面的去看待都市化 (urbanization) 的問題，因為居民才是城市的最基本樣貌，應以聯合國的永續目標來打造我們居住的城市。

都市更新不只是解決危老建築，而是創造更適合居民居住的地方，包括創造可以支持該居住環境品質的經濟。

根據《都市更新條例》中「都市更新」的定義，是指依本條例所定程序，在都市計畫範圍內，實施重建、整建或維護措施。根據「臺北市都市更新學會」的研究，發現以現行的法規和模式，要完成都更需要超過數百年以上的時間。台北除了違章問題，還有許多人性心理造成都更的緩慢。因此針對都市更新的整體公益性和土地永續性，該學會倡議「都市再生法案」。

（延伸閱讀｜創刊號第20頁〈都市再生：都市的永續性〉）

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該倡議除了以北北基桃首都圈先行做上位的都市計畫外，因應人口老化、少子化，更是將EOD (Education Oriented Development) 的教育公有地和四周私有地聯合開發並重新配置成符合生活機能的公設。都更施作方式以「使用權」代替「所有權」的概念，推動「地上權使用權」，加強都會更新後的永續性，防止土地所有權碎片化加深未來再次都更的困難度。

過程中的資金來源可來自具開發用途的不動產證券化，使土地更具聯合開發價值，並和永續發展債券推動公、私有地的社會住宅建設和公益房東的租賃住宅開發，使居民共享開發的利益。減少更新時被少部份的人把持都市更新的權力和發展，模糊了都市更新本來能活絡城市的創新永續發展、提供更宜居的環境等最重要的目的。

土地的價值來自確實實現土地開發計畫所賦予的用途。公有地與私有地若是共同以大街廓重新發展，開發所創造的所得可以作為低價土地地區的補助基金。如此一來，政府、施作者、居民，及所有其他利益關係人——尤其是該城市的全體居民，都能共享都會再生的利益。實踐一個以人為本、具韌性智慧的永續未來城市，成為所有人的共同福祉。

穿著衣服改新衣是最難的，以滾動式的分期分段推動城市的再生，當然需要上位都市計畫具備北北基桃整體行政區域的共識。因此政府從中央到地方需要一起動起來，不僅跨行政區更需跨不同局處，由市長們聯合領軍，以合作代替撕裂性的競爭，將永續的都會再生設為重要的推動宜居的環境整合。有永續的目標，重建的過程才能兼顧到所有的居民及都市的整體利益和公平正義。

2020年夏天，台北市立大學市政管理學院辦理了一場近百位與會者的產官學座談「大家做伙來談大台北」，其中在「跨越都更困境」影片中，節錄了探討都更條例更上位的「都市計畫」之重點。懇請政府部門去本位主義，是民間尋求各種整合進步的最大希望。

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推動都市計畫需要新世代的參與，產官學的合作更要去本位的思考作為，才能有效率整合。TOD (Transit oriented development) 是讓大台北透過大眾運輸來聯結更多人的移動，而不是以移動更多的車輛作為城市發展的考量。街廓內舒適的步道和聯結街廓間綠色廊道，是健康城市應有的換氣功能。以人為本的城市，ESG和城市的韌性更是永續都市計劃的重要思維。

所有的重建、整建或維護都需要錢。「永續城市交易所」的「都會再生版」試著整理出針對城市再生資金來源的最新報導。

「自由市場」與「計劃經濟」並不是非黑即白的二分法。司徒嘉恆律師以「從財產權和獨佔權看都市更新發展的制度變革」一文，論述在城市發展中「財產權」和「獨佔權」雖從截然不同角度出發，但殊途同歸造成無效率不動產發展。

土地資產在自由市場或寡佔市場的成功與否，取決於尋找價格的效率。司徒律師論述著從「競拍」、「德州對決」到「COST (common ownership self assessed tax) 」的幾種搭配，有效率尋找不動產價值的模式，卻仍無法完全確定或彌除部份未來的不確定風險，因而也無法給予最符合貼現的市值估算。因此他認為，不動產證券化、公司化過程所產生的責任和分潤效率，會遠大於目前的管理委員會管理模式，對於整體土地的永續性、整合性上，「公司化」應優於現有的「管理委員會」制度，這個模式將可能進一步提升創造都會再生價值的永續性。

（延伸閱讀｜創刊號第24頁〈從「財產權與獨占權」看都市更新發展的制度變革〉）

都市再生沒有人是局外人

未來的永續城市藍圖靠每個人來勾勒，現在的環境也需要你我一起來維護參與。最終，由衷呼籲每位北北基桃的居民都能為自己和孩子們努力推動大台北的永續未來。

一切改變從「我」開始。……【更多精采文章歡迎閱讀WalkingBlock徒步街廓2022年度創刊號】  

【影音焦點導覽】

（觀看影片｜超越都更困境｜共享新思維，創造都市再生）

都更就是「免費」換新屋？關於都市再生還有更多你應該要知道的事！

一坪換一坪的容積獎勵其實是全民買單，大街廓概念的都市再生，才能回歸居住本質。克服都市更新的問題不只是政府、專家的事，身為居民的你、我、他都要參與，才能真正打造以人為本新城市。 

（觀看影片｜錢從哪裡來？談永續城市再生的財源配套） 

都市重建、更新與維護的資金從哪來?看影片了解城市再生的金融解方！

城市的永續再生能力需要仰賴經濟與人口的均衡發展，建物生命週期有限，土地也有限，因此都市更新應該具備「永續」概念，結合不同形式的資金募集、大眾參與投資，才能創造流通的城市再生金融市場！